什么属于企业自持？
1、简单地说，“自持”指投资者或开发商自己持有物业，不对外销售。 “自持物业”是指那些投资者或开发商以投资为目的而购买物业，不会出租给第三方也不会出售，只为取得长期租金收益的物业。 与“自持物业”相对的，是“销售型物业”，通常是指投资者或开发商开发后用于出售的房产。
2、关于自持，有两种不同的理解： 一方面，认为自住房产不应该算作商业项目；另一方面，将所有的住宅都认为是可经营、可租售的项目。 对于以上两种观点，我们可以分别讨论他们的优缺点以及适用的情形。
第一，如果认为自住房产不算作商业项目（即不涉及土地增值），则只需要考虑投资回收期的问题，此时判断一项资产是否值得投资的唯一指标就是资金成本，因为无论项目的收入是否覆盖成本都不影响土地的支出，所以当然会鼓励投资者大量买入并持有收益率极低甚至亏损的物业，因为这并不会对纳税人造成额外的负担。然而问题是，这样会导致市场出现泡沫，因为作为理性经济人，任何投资者的决策必然是以市场为依据的，如果他发现市场普遍都是这样操作，他也就不得不这样操作，最终可能使得市场上大量的资产价格被高估。 第二，另一种看法认为所有的住宅都属于可以经营的资产并且必须按照经营资产的规则来进行交易——这里所谓的“所有住宅”其实指的是用来出租的房地产。在这种情况下，问题就变成了如何定价的问题。
需要指出的是，对于房地产这样的资产来说，其价值不仅取决于当前的状况，还取决于未来的预期回报，尤其是租赁的预期回报。如果对这一部分的收益给予合理的估值，再加上必要的资金成本，即可得到一项资产的投资价值。 但是，如果我们将一切房屋都视为可以交易的资产进行定价的话，会出现一个问题：如果房屋的价值完全由市场来决定的话，那么一旦市场上的房屋供不应求，房价就会上升，这个时候政府为了降低居民的生活成本，势必会增加房屋的供给，即更多的建造房屋并以低于市场价格出售给居民，不是又回到第一种观点了吗？！的确是这样的，但是这时候政府的身份已经不再是“税收者”而是“建筑者”了。
以上就是我对这个问题的两点看法。虽然看起来似乎有点绕，但是只要掌握了这两种情形的区分，问题的本质还是很容易理解的。